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Manutenção predial: quando e como fazer

A manutenção predial é algo que todo edifício e/ou condomínio deve fazer. Isso porque estamos falando de uma prática que visa antever, resolver e minimizar problemas para o local.

04/07/2023 às 17h24 Atualizada em 04/07/2023 às 17h29
Por: Redação
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Manutenção predial: quando e como fazer. Foto: Pexels / Kelly
Manutenção predial: quando e como fazer. Foto: Pexels / Kelly

A manutenção predial é algo que todo edifício e/ou condomínio deve fazer. Isso porque estamos falando de uma prática que visa antever, resolver e minimizar problemas para o local. Dessa forma, saber como e quando fazer, e quais os tipos de manutenção, é fundamental nesse processo.

Para entender melhor esse tema tão importante, vamos trazer um guia completo sobre os detalhes mais importantes. Continue lendo e você vai saber como garantir que seu prédio tenha a melhor manutenção possível.

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O que é manutenção predial?

A manutenção do prédio envolve atividades e procedimentos que visam garantir a estrutura e qualidade do local. Isto é, são atividades internas (e externas em alguns casos) que tem o objetivo de deixar o local em perfeitas condições sempre.

Dessa maneira, estamos falando de algo que é obrigatório em edifícios e condomínios. Isso porque, além de garantir a qualidade de vida de quem está no local, também preserva a infraestrutura local, se mantenha e valoriza na hora da venda.

Ao cuidar bem e prestar manutenção, uma edificação poderá durar centenas de anos. Já locais descuidados, além de perder seu valor, podem acabar sendo condenado e se tornar apenas um local abandonado.

E embora seu entendimento mais comum trate de prédios residenciais, essa é uma prática que deve ser adotada em prédios comerciais, industriais, estádios, clubes, entre outros locais que demandam manutenção. Desse modo, tudo o que falaremos a seguir poderá e deverá ser aplicado para ambos os casos, levando em conta suas diferentes características e objetivos.

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Tipos de manutenções prediais

A manutenção predial é dividida em alguns tipos, de acordo com a ABNT NBR 5462. Confira abaixo cada um desses tipos!

Manutenção preventiva

A manutenção de ordem preventiva, assim como o nome sugere, é aquela manutenção que visa evitar que problemas futuros aconteçam. Dessa forma, criam-se ações realizadas de maneira prévia para verificar possíveis pontos que se não sanados, poderão resultar em algo pior.

O foco desse tipo de manutenção, é justamente diminuir problemas maiores e consequentemente reduzir os gastos de manutenção. Isso porque, se os pequenos problemas não forem corrigidos, podem acabar gerando um prejuízo maior no futuro.

Como ocorre de maneira preventiva, ela não é uma manutenção que se faz quando algum problema aparece. Em contrapartida, as vistorias são pré estabelecidas.

A manutenção preventiva diminui a probabilidade de acidentes emergenciais, o que na maioria dos casos gera uma despesa muito alta. Além de todos os transtornos que essas situações criam.

Normalmente o condomínio fica responsável por escolher a pessoa responsável por fazer essa manutenção. Isso porque, muitos condomínios tem zeladores, e outros terceirizam o serviço para empresas e profissionais.

Seja qual for o caso, a equipe e/ou o responsável deverá escolher o cronograma para fazer a manutenção predial preventiva. É claro que ainda assim problemas poderão surgir, afinal, emergências e acidentes acontecem.

Dessa maneira, o foco aqui não é eliminar todos esses problemas (o que seria excelente, mas depende de variáveis que não podem ser totalmente controladas), mas sim diminuir ao máximo e conseguir remediar antes que algo maior aconteça.

Como realizar a manutenção preventiva?

Como falamos acima, o correto nesse tipo de manutenção, é ter um cronograma definido por profissionais capacitados, para que sejam verificados pontos importantes do prédio, como a parte elétrica, hidráulica, de gás (se for o caso), entre outras.

Desse modo, com o cronograma definido, ele deverá ser seguido à risca para garantir que pequenas correções sejam feitas, evitando que problemas maiores (ou simplesmente problemas) apareçam.

Além disso, é preciso ficar atento a todos os pontos, pois nunca se sabe qual setor poderá se tornar um problema. E também fica claro que escolher bons profissionais é fundamental nesses casos, para que realmente seja possível agir de forma preventiva (abaixo vamos trazer dicas de como escolher quem fará a manutenção).

Manutenção corretiva

Se na opção acima estamos falando de uma manutenção planejada e realizada antes que os problemas apareçam, nessa, estamos falando de uma manutenção feita assim que o problema ocorre.

Dessa forma, o foco da manutenção anterior é justamente evitar que a manutenção corretiva seja feita. Isso porque, como falamos acima, quando um problema aparece de forma emergencial, geralmente o problema já está em certo grau de risco.

Além disso, na maioria dos casos, se a manutenção predial corretiva não for feita com certa agilidade, o problema facilmente poderá escalar. Em outras palavras: o problema vai levar mais tempo e vai gerar mais gastos para consertar o problema.

 

Um exemplo claro é um vazamento de água, que se não for solucionado poderá molhar diversos andares e acarretar em um concerto bem mais longo e até mesmo complexo.

Por conta disso, é preciso ter a equipe certa para prestar socorro, seja terceirizada ou própria do local. Na maioria das vezes faz mais sentido ter uma empresa terceirizada. Isso porque, a empresa conta com profissionais de diversas áreas, como elétrica, reformas, encanamentos, entre outros. Além de a maioria ter um suporte 24 horas por dia.

Desse modo, o leque de possibilidades é muito maior, o que certamente vai resultar em uma reforma mais rápida e efetiva, resolvendo o problema e evitando danos maiores.

E não é porque um prédio faz a manutenção preventiva que a corretiva não vai acontecer. “Apenas”, como falamos acima, vai diminuir as chances que os problemas surgem do “nada”.

E isso quer dizer também, que é preciso ter esse suporte disponível de forma rápida, pois nunca se sabe quando o problema vai acontecer, por mais que seja possível diminuir as chances.

Como realizar a manutenção corretiva?

Não é porque estamos falando de correções em emergências, que não se deve ter um planejamento. O ponto-chave aqui é ter profissionais ao seu dispor assim que os problemas acontecerem. Por isso, escolher bem quem dará esse suporte é fundamental.

Para isso o indicado é ter alguém ou empresa que presta suporte 24 horas por dia, 7 dias por semana, 365 dias no ano, incluindo finais de semana e feriado. Dessa forma, o suporte poderá agir da forma mais rápida possível, resolvendo o problema e não o deixando crescer e acarretando em ainda mais problemas.

Manutenção preditiva

Parecida com a manutenção predial preventiva, e preditiva envolve práticas e verificações antes mesmo dos prazos determinados Dessa forma, diminuem-se ainda mais as chances de problemas.

Manutenção detectiva

Também com a mesma “pegada” da manutenção preventiva, a detectiva usa o conhecimento técnico de especialistas e equipamentos de leitura para identificar problemas que podem passar batido. Dessa forma, é possível ir no cerne do problema, mesmo que esteja extremamente no início.

Vantagens da manutenção predial

Economia de dinheiro

Ao realizar a manutenção de forma detectiva, preventiva e detectiva, as chances de achar pequenas falhas em um estado inicial e evitar que problemas aconteçam é bem maior.

Dessa forma, em termos financeiros, estamos falando de uma grande diferença de valores. Já ouviu a frase que é melhor prevenir do que remediar? O significado tem exatamente esse objetivo.

Resolver problemas rápido

Assim como evitar e minimizar problemas, a manutenção corretiva deve garantir que o problema seja corrigido o quanto antes. Desse modo, evita-se que o problema persista e/ou tome proporções ainda maiores.

E isso se torna ainda mais importante, quando o problema ocorre em um lugar que interfira com a rotina do local. Por exemplo: um problema na parte hidráulica poderá deixar o local sem água por diversas horas.

Por isso, ao ter uma manutenção de qualidade, você garante que os problemas se resolvam o quanto antes e da melhor maneira.

Além disso, é preciso que os responsáveis pelo trabalho tenham o conhecimento e certificações necessárias. Dessa maneira, escolha sempre profissionais capacitados para a sua tarefa, bem como preparados para fazer o trabalho com o máximo de segurança.

Por conta disso, sempre verifique com os profissionais que farão a manutenção, se eles tem certificação na NR 35, para trabalho em altura (é considerado trabalho em altura, qualquer atividade acima de 2 metros de altura), NR 33 para trabalho em espaço confinado, entre outros.

Desse modo, eles terão o treinamento para garantir o máximo de segurança durante a execução da manutenção predial.

Organização e controle

Ao estabelecer parâmetros de manutenção, o local conta com mais organização e controle, bem como, pessoas e equipes responsáveis por colocar a manutenção em prática.

Valor do imóvel

Como falamos acima, ao realizar manutenção bem feitas, o prédio em si garante mais longevidade e qualidade. Com isso, o valor do local é mantido e valorizado com o tempo, tornando-se um importante ativo para os proprietários.

Qualidade de vida/trabalho

A manutenção tem o objetivo de deixar o lugar livre de problemas e de resolver os poucos que aparecem. Dessa forma, com o local sempre funcionando bem, aumenta a qualidade de vida de todos que frequentam o local, seja para trabalhar e/ou residir.

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